Co to jest wartość katastralna nieruchomości?

Wartość katastralna to wartość, jaką organ administracji hiszpańskiej - Dirección General del Catastro podległy Ministerstwu Finansów (Ministerio de Hacienda) nadaje każdej nieruchomości na podstawie danych znajdujących się w rejestrze gruntów. Należy ją wziąć pod uwagę przy obliczaniu wielu podatków związanych z zakupem i posiadaniem nieruchomości w Hiszpanii, ale może być również dobrym wskaźnikiem wartości kapitałowej nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że zwykle jest ona znacznie niższa niż wartość rynkowa nieruchomości, a co więcej nigdy nie może być wyższa.

Dlaczego warto znać wartość katastralną przy zakupie nieruchomości?

Jeżeli planują Państwo zainwestować w hiszpańską nieruchomość, znajomość jej wartości katastralnej będzie kluczowa dla oszacowania ostatecznych kosztów poniesiony w związku z zakupem nieruchomości.

Ze względu na ryzyko implikacji podatkowych, sprzedający nigdy nie sprzedają poniżej wartość katastralnej. Dlatego ta informacja będzie bardzo przydatna dla celów negocjacyjnych oraz ustalenia minimalnej ceny nieruchomości.

Informacja o wartości katastralnej pozwoli Państwu poznać wysokość podatku jaki zapłacą Państwo w związku z nabyciem nieruchomości oraz jej posiadaniem.

Na podstawie jakich kryteriów obliczana jest wartość katastralna nieruchomości?

Istnieje kilka czynników, które wpływają na wartość katastralną nieruchomości i ją określają. W szczególności mówimy o:

Położenie
Klasa gleboznawcza gruntu
Zagospodarowanie terenu
Wiek budynku
Jakość konstrukcji
Koszty budowy
Produktywność strefy
Historyczny charakter nieruchomości
Wartość rynkowa
Wartość gruntu

Wartość katastralna, a podatki związane z nabyciem i posiadaniem nieruchomości

Jak wspomnieliśmy, wartość katastralna jest szczególnie istotna przy obliczaniu podatków, które zapłacą Państwo w związku z nabyciem lub posiadaniem nieruchomości w Hiszpanii. Stanowi ona podstawę do obliczenia następujących podatków.

Podatek dla nierezydentów - Impuesto sobre la Renta de no Residentes

Jeśli spędzają Państwo mniej niż 183 dni w roku w Hiszpanii lub Państwa powiązania personalne lub ekonomiczne są poza Hiszpanią (nie są Państwo rezydentami podatkowymi) to podlegają Państwo obowiązkowi podatkowemu w podatku dla nierezydentów z tytułu posiadania nieruchomości w Hiszpanii.

Kwota podatku będzie różniła się w zależności od tego czy nieruchomość jest wynajmowana czy posiadają ją Państwo na własny użytek. Podstawą jej obliczenia jest wartość katastralna nieruchomości.

W przypadku posiadania nieruchomości na własny użytek kwotę należną do zapłaty uzyskuje się przy zastosowaniu stawki podatku 19% - w przypadku obywateli Unii Europejskiej od 1,1% lub 2% wartości katastralnej.

Podatek od nieruchomości lub IBI - Impuesto sobre bienes inmuebles

IBI („podatek od nieruchomości”) to podatek lokalny, pobierany raz w roku przez Urząd Miasta, w którym znajduje się nieruchomość.

Ponownie podstawą opodatkowania, do której stosuje się procent, jest wartość katastralna. Stawka waha się od 0,4% do 1,3%; w zależności od konkretnego regionu.

Plusvalia lub inaczej Podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich - Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU

Jest on pobierany od zysku generowanego przez wzrost wartości nieruchomości od momentu zakupu do momentu sprzedaży. Należy podkreślić, że podatek powstaje w związku z przeniesieniem własności gruntu, bez względu na to czy znajduje się na nim nieruchomość. Dlatego też jego wysokość zależy od wartości katastralnej gruntu.

Podatek od majątku - Impuesto sobre Patrimonio (IP)

Właściciele nieruchomości podlegają również obowiązkowi podatkowemu związanemu z posiadanym majątkiem w Hiszpanii. Wskazać należy, że konstrukcja tego podatku przewiduje zwolnienie wartości do do 700.000 €, a więc wszystkie nieruchomości o wartości niższej niż wskazana będą wyłączone z zakresu przedmiotowego podatku od majątku. W stosunku do nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2022 r. przy obliczaniu wysokości podatku od majątku, urząd skarbowy bierze pod uwagę między innymi wartość katastralną nieruchomości.

Rewizja wartości katastralnej

Jeśli w momencie zapłaty podatku od nieruchomości (IBI) właściciel uzna, że wartość katastralna jego nieruchomości jest błędna lub nieaktualna, może poprosić architekta technicznego o wycenę nieruchomości. W przypadku gdy wycena znacznie odbiega od wskazanej wartości katastralnej, wówczas można złożyć wniosek do właściwego urzędu o rewizję wartości katastralnej. Złożenie wniosku nie odracza terminu płatności IBI.

Jak sprawdzić wartość katastralną nieruchomości?

eśli jako właściciel chcą Państwo poznać wartość katastralną swojej nieruchomości, istnieje kilka sposobów uzyskania dostępu do tego typu informacji:

- wartość katastralna umieszczona jest na ostatnim rachunku IBI (podatku od nieruchomości),

- osobiście lub telefonicznie w rejestrze gruntów (po identyfikacji za pomocą dowodu osobistego i podaniu numeru katastralnego),

- po złożeniu wniosku online za pośrednictwem la Sede Electrónica del Catastro - Sede Electrónica del Catastro - Inicio (sedecatastro.gob.es)

Rachunek IBI wystawiony w Katalonii ze wskazaną wartością katastralną.

Wartość katastralna, a wartość referencyjna (valor de referencia)

Co to jest wartość referencyjna nieruchomości?

Wartość referencyjna nieruchomości jest ustalana przez Dirección General del Catastro w oparciu o analizę cen wszystkich transakcji powiązanych z kupnem i sprzedażą nieruchomości dokonywanych przed notariuszem, na podstawie danych nieruchomości z Rejestru Gruntów i powinna odpowiadać najbardziej prawdopodobnej cenie, za którą nieruchomość mogłaby zostać sprzedana pomiędzy niezależnymi stronami transakcji. Wartość referencyjna nie może przekroczyć wartości rynkowej nieruchomości i jest aktualizowana corocznie.

Wartość referencyjna stanowi minimalną podstawę opodatkowania dla:

podatku od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales),

podatku od czynności cywilnoprawnych (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados),
podatku od spadków i darowizn (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones),
-podatku od majątku (Impuesto sobre Patrimonio) w stosunku do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2022 roku.

Podstawa opodatkowania może być wyższa niż wartość referencyjna jeżeli zadeklarowana wartość nieruchomości lub jej cena będą wyższe.

Wartość referencyjna każdej nieruchomości jest już dostępna na stronie internetowej Katastru nieruchomości - Sede Electrónica del Catastro - Inicio (sedecatastro.gob.es) i można uzyskać do niej dostęp, wprowadzając dane dowodu tożsamości i numeru ewidencyjnego danej nieruchomości. Umożliwi to weryfikację czy wyliczenia dokonane przez organ nie przekraczają wartości rynkowej.

Jakie kroki można podjąć jeżeli nie zgadzają się Państwo z ustaloną wartością referencyjną jako podstawą opodatkowania?

Należy uregulować zobowiązanie podatkowe w terminie,

Zażądać od Urzędu Skarbowego korekty, wykazując za pomocą przewidzianych przez prawo środków dowodowych, że rzeczywista wartość nieruchomości jest niższa niż jej wartość referencyjna. W związku z tym, że ciężar dowodu spoczywa na podatniku, warto skorzystać z pomocy prawnika oraz uzyskać wycenę nieruchomości od niezależnego rzeczoznawcy majątkowego.