Sprzedaż mieszkania w Hiszpanii, a podatek plusvalía i IRPF – jak odzyskać nadpłatę podatku?

Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii zawsze wiąże się z obowiązkami podatkowymi. Właściciele mieszkań czy domów, którzy decydują się na sprzedaż, muszą pamiętać, że oprócz podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF) pojawia się również drugi, mniej znany, ale równie istotny  podatek plusvalía municipal. To właśnie jego specyfika powoduje wiele problemów praktycznych. Zdarza się bowiem, że deklaracja roczna IRPF zostaje złożona i rozliczona, a dopiero później - czasem po kilkunastu miesiącach, a nawet kilku latach urząd gminy przesyła decyzję o naliczeniu plusvalía. W efekcie podatnik zastanawia się, czy może jeszcze uwzględnić ten koszt w swoim rozliczeniu podatkowym i jak odzyskać część zapłaconego podatku.

Czym właściwie jest podatek plusvalía?

Podatek plusvalía, którego pełna nazwa brzmi Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, jest podatkiem lokalnym, pobieranym przez gminy w Hiszpanii. Dotyczy on wyłącznie wartości gruntu, a nie samego budynku, i obciąża sprzedającego nieruchomość. W praktyce oznacza to, że jeśli sprzedajesz mieszkanie w Madrycie, Barcelonie czy Sewilli, oprócz podatku dochodowego IRPF musisz liczyć się również z dodatkowym podatkiem miejskim.

Wielu Polaków mieszkających na stałe w Hiszpanii nie zdaje sobie sprawy, że plusvalía można zaliczyć jako koszt sprzedaży w rozliczeniu podatku dochodowego. Problem pojawia się, gdy urząd gminy nalicza go już po złożeniu deklaracji IRPF. Wtedy powstaje pytanie: czy można dokonać korekty deklaracji i obniżyć swój podatek?

Sprzedaż mieszkania a rozliczenie IRPF

W hiszpańskim podatku dochodowym IRPF przy sprzedaży nieruchomości wykazuje się zysk lub stratę kapitałową. Wylicza się ją, odejmując od ceny sprzedaży cenę zakupu, a następnie uwzględniając wszystkie koszty związane zarówno z nabyciem, jak i zbyciem nieruchomości. Do kosztów tych zalicza się między innymi wydatki na notariusza, prowizję agencji nieruchomości, opłaty rejestrowe, a także właśnie podatek plusvalía municipal. To oznacza, że każdy, kto sprzedał mieszkanie w Hiszpanii i zapłacił plusvalía, ma prawo pomniejszyć swój dochód w IRPF właśnie o ten podatek.

Co jednak zrobić, jeśli w momencie składania zeznania rocznego jeszcze nie znaliśmy wysokości plusvalía, a decyzja gminy przyszła dopiero później? Przykładowo, jeśli sprzedałeś mieszkanie w 2021 roku, a urząd naliczył plusvalía dopiero w 2024 roku, Twoje rozliczenie IRPF za 2021 nie uwzględniało tego kosztu.

Najnowsze stanowisko hiszpańskiej administracji skarbowej

Na to pytanie odpowiedziała najnowsza konsultacja podatkowa V0954-25 z czerwca 2025 roku. Hiszpańska Agencja Podatkowa potwierdziła w niej, że podatnik ma pełne prawo do uwzględnienia podatku plusvalía w rozliczeniu IRPF, nawet jeśli decyzja gminy została doręczona po czasie. Co istotne, urząd skarbowy nie dokonuje jednak takiej zmiany automatycznie - to sam podatnik musi złożyć wniosek o korektę swojej deklaracji.

Prawo do korekty istnieje przez cztery lata od momentu złożenia pierwotnej deklaracji podatkowej. Jeżeli zatem deklarację za rok 2021 złożyłeś w czerwcu 2022, czas na wniosek o korektę masz do czerwca 2026. Po tym terminie prawo do odzyskania podatku przedawnia się i nie będzie już możliwości zmiany rozliczenia.

Jak wygląda procedura korekty deklaracji?

Obecnie w Hiszpanii nie istnieje jeszcze specjalny formularz na korekty IRPF, dlatego procedura odbywa się poprzez złożenie wniosku o tzw. rectificación de la autoliquidación. Do takiego wniosku należy dołączyć kopię decyzji gminy o naliczeniu plusvalía, potwierdzenie dokonania zapłaty, a także egzemplarz pierwotnej deklaracji IRPF. W uzasadnieniu wskazuje się, że zapłacony podatek stanowi koszt związany ze sprzedażą i powinien obniżyć podstawę opodatkowania.

Agencja Podatkowa ma sześć miesięcy na rozpatrzenie wniosku. Jeżeli zwrot nadpłaconego podatku nie zostanie dokonany w tym czasie, podatnikowi przysługują odsetki. To oznacza, że procedura nie tylko pozwala zmniejszyć obciążenie podatkowe, ale również w pewnych sytuacjach generuje dodatkową korzyść w postaci oprocentowania.

Przykład praktyczny

Pan Jan, Polak mieszkający w Alicante, sprzedał swoje mieszkanie w listopadzie 2021 roku. W deklaracji rocznej IRPF wykazał zysk ze sprzedaży, jednak nie uwzględnił podatku plusvalía, ponieważ urząd gminy nie zdążył jeszcze go naliczyć. Decyzję otrzymał dopiero w lipcu 2024 roku i wtedy zapłacił podatek. Dzięki nowym wytycznym może złożyć wniosek o korektę swojej deklaracji IRPF za 2021 rok, obniżyć zysk o wartość plusvalía i odzyskać część nadpłaconego podatku.

To rozwiązanie dotyczy nie tylko mieszkańców Alicante, ale wszystkich właścicieli nieruchomości w Hiszpanii, którzy znaleźli się w podobnej sytuacji.

Co to dla Ciebie oznacza?

Dla wielu Polaków, którzy sprzedali mieszkania czy domy w Hiszpanii i dopiero po czasie otrzymali decyzję o plusvalía, ta interpretacja ma ogromne znaczenie. Po pierwsze, daje możliwość realnego odzyskania części pieniędzy, które zostały już zapłacone do urzędu. Po drugie, zapewnia spokój prawny - rozliczenie podatku dochodowego będzie w pełni zgodne z obowiązującymi przepisami.

Jeśli sprzedałeś nieruchomość i teraz otrzymałeś decyzję o plusvalía, nie musisz się martwić - masz cztery lata na to, aby poprawić swoją deklarację i odzyskać należne Ci pieniądze.

Jak możemy pomóc?

W praktyce wielu podatników ma problem z przygotowaniem takiego wniosku i zgromadzeniem odpowiednich dokumentów. Zweryfikujemy  czy Twoja sytuacja kwalifikuje się do korekty, przygotowujemy całą dokumentację i reprezentujemy Cię przed hiszpańską administracją podatkową. Dzięki temu masz pewność, że procedura przebiegnie sprawnie, a odzyskanie nadpłaty będzie bezpieczne i zgodne z prawem.