Wynajem i sprzedaż nieruchomości w Polsce - jak rozliczyć dochód w hiszpańskim podatku dochodowym od osób fizycznych (Modelo 100)?

Wielu Polaków mieszkających na stałe w Hiszpanii posiada nieruchomości w Polsce, które są wynajmowane lub sprzedawane. W takiej sytuacji pojawia się pytanie: jak rozliczyć dochód z najmu mieszkania w Polsce w hiszpańskim podatku dochodowym od osób fizycznych (IRPF) i jak wygląda kwestia podatku od zysku ze sprzedaży? Odpowiedź daje zarówno hiszpańska ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (Ley 35/2006, dalej: LIRPF), jak i Umowa między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Hiszpanii o unikaniu podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, podpisana w Madrycie dnia 15 listopada 1979 r.

Najem mieszkania w Polsce – jak rozlicza rezydent Hiszpanii?

Jeżeli polski obywatel ma rezydencję podatkową w Hiszpanii, to zgodnie z hiszpańskim prawem podatkowym podlega on nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Oznacza to, że musi rozliczać w Hiszpanii wszystkie swoje dochody, bez względu na to, gdzie zostały osiągnięte. W praktyce więc także czynsz uzyskany z wynajmu mieszkania w Polsce powinien zostać wykazany w hiszpańskim zeznaniu podatkowym.

Zgodnie z art. 6 umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dochody z majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w państwie, w którym nieruchomość się znajduje. Warto jednak podkreślić, że sformułowanie „mogą być” nie oznacza, że podatnik może wybrać kraj opodatkowania. Chodzi o to, że Polska, jako państwo położenia nieruchomości, ma prawo opodatkować czynsze z najmu. Jednocześnie Hiszpania, jako państwo rezydencji, opodatkowuje cały światowy dochód swoich rezydentów, a więc także dochód z polskiego najmu. Aby uniknąć podwójnego opodatkowania, zastosowanie ma art. 23 umowy, który przewiduje, że Hiszpania pozwala odliczyć podatek zapłacony w Polsce od podatku należnego w Hiszpanii. W praktyce więc dochód z najmu należy wykazać zarówno w Polsce, jak i w Hiszpanii, ale w rozliczeniu hiszpańskim można pomniejszyć zobowiązanie o podatek polski.

Na gruncie hiszpańskiej ustawy LIRPF czynsz z wynajmu mieszkania w Polsce jest traktowany jako rendimiento del capital inmobiliario - dochód z kapitału nieruchomości. Wynika to wprost z art. 22 ust. 2 LIRPF, który zalicza do tej kategorii dochody z nieruchomości niepowiązane z działalnością gospodarczą. W sytuacji, gdyby podatnik zatrudniał między innymi pracownika na pełny etat zajmującego się obsługą wynajmu lub spełnił inne przesłanki (art. 27 ust. 2 LIRPF), można by mówić o działalności gospodarczej. W praktyce jednak większość przypadków to zwykły wynajem prywatny, który pozostaje kwalifikowany jako dochód z kapitału.

Sprzedaż mieszkania w Polsce, a hiszpański PIT

W przypadku sprzedaży mieszkania w Polsce zastosowanie ma art. 13 umowy, który stanowi, że zysk ze sprzedaży nieruchomości może być opodatkowany w państwie, w którym ta nieruchomość się znajduje. Oznacza to, że Polska ma prawo pobrać podatek od tej transakcji.

Jednocześnie w Hiszpanii taka sprzedaż musi być również wykazana, ponieważ hiszpański fiskus opodatkowuje cały majątek i dochód swoich rezydentów. Tu również stosuje się mechanizm z art. 23 - od podatku hiszpańskiego można odjąć podatek zapłacony w Polsce.

Na gruncie LIRPF zysk ze sprzedaży (plusvalía) jest ganancia patrimonial, czyli zyskiem majątkowym. Oblicza się go jako różnicę między ceną nabycia, a ceną sprzedaży. Zysk  musi zostać wykazany w zeznaniu rocznym w Hiszpanii. Jednocześnie, podobnie jak przy wynajmie, podatnik ma prawo do odliczenia podatku faktycznie zapłaconego w Polsce.

Jak to rozliczyć w praktyce - Modelo 100

W zeznaniu rocznym w Hiszpanii, czyli w Modelo 100, należy wykazać zarówno przychody z najmu w Polsce, jak i ewentualny zysk ze sprzedaży nieruchomości.

• Najem: w części dotyczącej „rendimientos del capital inmobiliario” wpisuje się czynsz otrzymany w Polsce, a w osobnym polu podaje się koszty związane z nieruchomością (np. remonty, ubezpieczenie, amortyzacja). Należy także wskazać kwotę podatku faktycznie zapłaconego w Polsce - ta kwota zostanie uwzględniona jako odliczenie od podatku hiszpańskiego.

• Sprzedaż: w części „ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de otros elementos patrimoniales” należy wykazać datę i cenę zakupu oraz datę i cenę sprzedaży. Po obliczeniu zysku, następnie można zastosować odliczenie podatku zapłaconego w Polsce.

Warto pamiętać o przechowywaniu dokumentów potwierdzających zarówno przychody (umowy, akty notarialne, przelewy), jak i podatki zapłacone w Polsce.Hiszpańska administracja podatkowa może ich zażądać przy ewentualnej kontroli.

Jeśli jesteś polskim rezydentem w Hiszpanii i uzyskujesz dochody z nieruchomości położonych w Polsce, warto skonsultować się z prawnikiem. Prawidłowe przygotowanie deklaracji podatkowej i wykazanie podatku zapłaconego w Polsce pozwala zgodnie z przepisami rozliczyć się z hiszpańskim fiskusem oraz skorzystać z możliwości obniżenia podatku w Hiszpanii.